Depende de dónde esté el atasco y de qué lo haya provocado. Si está en un elemento común (la bajante, el colector, las arquetas generales o la acometida a la red), lo paga la comunidad de propietarios entre todos. Si está en la tubería que solo da servicio a una vivienda o a un local, lo paga su propietario. Y si un vecino lo ha causado por un mal uso, la comunidad puede reclamarle el coste aunque el atasco esté en una zona común.
En un edificio, el problema casi nunca es pagar el desatasco, sino ponerse de acuerdo sobre a quién le toca. El agua sale por el piso de abajo, el atasco puede estar en la bajante y la causa puede venir de cualquier planta. Por eso, antes de repartir la factura, hay que saber dónde está el tapón y qué lo ha formado.
En esta guía te explicamos qué tuberías son comunes y cuáles privativas, quién paga en cada caso, qué pasa con los daños a otros pisos y qué deben hacer el vecino afectado y el administrador.
Esta información es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado o de tu administrador de fincas. Los estatutos de cada comunidad y cada caso pueden tener matices.
Tuberías comunes y privativas: dónde termina la tuya
La clave para saber quién paga es distinguir entre elementos comunes y privativos. El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes del edificio las conducciones y canalizaciones para el desagüe, «hasta la entrada al espacio privativo».
En la práctica, el saneamiento de un edificio se divide así:
- Privativo: los desagües de los aparatos (inodoro, ducha, fregadero, lavadora), sus sifones y el tramo que va por dentro de la vivienda o el local hasta la conexión con la bajante. Solo da servicio a esa vivienda.
- Común: la bajante, que recoge el agua de varias plantas; el colector, que reúne las bajantes en la planta baja o el sótano; las arquetas generales, y la acometida que conecta el edificio con el alcantarillado o con la fosa séptica común.
Una bajante sigue siendo común aunque pase por dentro de tu piso o esté tapada por un falso techo. Lo que cuenta es que da servicio a varias viviendas, no por dónde pasa.
La zona más discutida es el punto de unión entre el ramal de la vivienda y la bajante. Los tribunales no siempre lo han resuelto igual, así que conviene revisar los estatutos de la comunidad y, si hay dudas, consultarlo con el administrador de fincas.
Quién paga según dónde esté el atasco
Con esa distinción, el reparto habitual queda así. Según la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad debe conservar los elementos comunes (artículo 10) y cada propietario debe mantener en buen estado su propia instalación (artículo 9).
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Dónde está el atasco |
Quién suele pagar |
Por qué |
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Desagüe o sifón de un aparato |
Propietario de la vivienda o el local |
Instalación privativa |
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Tramo interior hasta la bajante |
Propietario de la vivienda o el local |
Solo da servicio a ese piso |
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Bajante |
Comunidad de propietarios |
Elemento común |
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Colector en planta baja o sótano |
Comunidad de propietarios |
Elemento común |
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Arquetas generales del edificio |
Comunidad de propietarios |
Elemento común |
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Acometida a la red de alcantarillado |
Comunidad de propietarios (dentro de la parcela) |
Elemento común |
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Fosa séptica compartida |
Comunidad de propietarios |
Instalación común |
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Elemento común atascado por un vecino concreto |
Ese vecino, si se demuestra |
Responde del daño que causa |
Los gastos que asume la comunidad se reparten entre todos los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa.
Si la acometida falla ya fuera de la parcela, en la vía pública, conviene avisar al ayuntamiento o a la empresa que gestiona el alcantarillado del municipio.
Cuando el atasco lo provoca un vecino
Que el atasco esté en la bajante no significa que siempre pague la comunidad. Si se demuestra que lo ha causado un vecino o un local concreto, por ejemplo tirando toallitas, pañales u objetos por el inodoro, o vertiendo grasa por el fregadero de un restaurante, la comunidad puede reclamarle lo que ha costado el desatasco.
La dificultad está en demostrarlo. Una bajante recoge el agua de varias plantas, y saber de cuál viene el residuo no siempre es posible. Por eso es tan útil que el técnico localice el punto exacto del atasco y muestre qué lo ha formado.
Si el piso está alquilado, la comunidad trata con el propietario, y es él quien, en su caso, lo resuelve con su inquilino. Lo explicamos en atasco en una vivienda de alquiler: ¿paga el propietario o el inquilino?.
¿Y los daños en otros pisos?
Cuando una bajante atascada hace que el agua salga por los desagües de las plantas bajas, además del desatasco hay que reparar los daños: suelos, muebles o humedades.
- Si el atasco estaba en un elemento común, de esos daños suele responder la comunidad, normalmente a través de su seguro.
- Si venía de la instalación privativa de un vecino o de su mal uso, responde ese vecino, normalmente a través de la responsabilidad civil de su seguro de hogar.
Cada póliza es distinta, así que conviene dar parte cuanto antes y revisar las condiciones con la aseguradora.
Cómo saber si el atasco es tuyo o de la comunidad
Antes de que llegue el técnico, hay señales que orientan:
- Si solo falla un aparato de tu vivienda, lo más probable es que el atasco esté en su desagüe o en tu tramo de tubería.
- Si fallan varios aparatos de tu vivienda a la vez, puede estar en tu tramo interior o en la conexión con la bajante.
- Si sube agua por los desagües de las plantas bajas, o varios vecinos tienen problemas, el atasco suele estar en la bajante o en el colector. Lo explicamos en bajante atascada.
- Si rebosa una arqueta del patio o del garaje, el problema está en la red común. Lo vemos en arqueta atascada.
Para confirmarlo, el técnico puede actuar de dos formas.
Al desatascar
Con el desatasco con camión cuba y agua a presión, el punto donde está el tapón y lo que sale de la tubería (toallitas, grasa, restos de obra, raíces) ya dicen mucho de la causa. Es el servicio de desatascos y limpieza de tuberías.
Con una inspección con cámara
Cuando el atasco vuelve o no está claro dónde está, la inspección de tuberías con cámara recorre la conducción por dentro y muestra si el problema está en un ramal privativo o en la bajante, y si se debe a residuos, a una rotura, a un tramo hundido o a raíces. Con cámaras oscilo-giratorias de 360° se revisa cada junta y cada pared.
Si la red no tiene un registro accesible, primero hay que encontrarlo con la detección de arquetas ocultas.
Qué hacer ante un atasco en la comunidad
Si eres el vecino afectado
- Deja de usar los desagües afectados para que el agua no siga subiendo.
- Comprueba si les pasa a más vecinos. Si es así, casi seguro es un problema común.
- Avisa al presidente o al administrador de fincas cuanto antes, mejor por escrito, explicando qué pasa y desde cuándo.
- Haz fotos de los daños y, si los hay, da parte a tu seguro de hogar.
- Si el atasco es solo tuyo, por ejemplo un único aparato, la reparación te corresponde a ti y puedes llamar directamente a una empresa de desatascos.
Si eres el presidente o el administrador
- Actúa rápido. La Ley de Propiedad Horizontal permite al administrador ordenar las reparaciones urgentes, dando cuenta después al presidente o a los propietarios.
- Encarga un servicio que localice el atasco, no solo que lo quite: saber dónde estaba es lo que decide quién paga.
- Si se repite, pide una inspección con cámara. Un defecto en la bajante seguirá provocando atascos hasta que se repare, por ejemplo con una reparación de tuberías sin obra.
- Guarda la factura y el resultado de la intervención, por si hay que reclamar a un vecino o al seguro.
Prevenir es más barato que repartir
En edificios con varias plantas, locales de hostelería o tuberías antiguas, los atascos en la bajante se repiten. Unas limpiezas periódicas evitan la mayoría y, con ellas, las discusiones sobre quién paga. Te contamos cada cuánto conviene hacerlas en mantenimiento de tuberías en comunidades de vecinos.
Preguntas frecuentes sobre desatascos en comunidades de propietarios
¿Quién paga el desatasco de una bajante?
La comunidad de propietarios, porque la bajante es un elemento común. El coste se reparte entre todos los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa o se demuestre que lo ha provocado un vecino concreto.
Si la bajante pasa por dentro de mi piso, ¿es mía?
No. La bajante da servicio a varias viviendas, así que es un elemento común aunque pase por tu piso o esté oculta tras un falso techo. Lo que sí es tuyo es el tramo que va desde tus aparatos hasta la conexión con ella.
¿Quién paga si no se sabe qué vecino ha provocado el atasco?
Si el atasco está en un elemento común y no se puede demostrar que lo haya causado un vecino concreto, lo asume la comunidad entre todos los propietarios.
¿Puedo llamar yo a una empresa de desatascos si el atasco es de la comunidad?
Lo recomendable es avisar antes al presidente o al administrador, que es quien encarga las reparaciones de los elementos comunes. Si es una urgencia y no localizas a nadie, guarda la factura y pide que indiquen dónde estaba el atasco para poder reclamar el importe a la comunidad.
¿Quién paga en una urbanización con fosa séptica común?
Si la fosa séptica da servicio a varias viviendas, su vaciado y sus atascos son un gasto común de la comunidad o la urbanización, que se reparte según sus estatutos. Los atascos en la tubería que lleva a la fosa desde una sola vivienda corresponden a su propietario.
Saber dónde está el atasco evita discusiones
En una comunidad de propietarios, el atasco en la bajante, el colector o las arquetas generales lo paga la comunidad; el de la tubería de una vivienda o un local, su propietario; y si un vecino lo ha provocado, la comunidad puede reclamárselo. Para aplicar ese reparto, primero hay que localizar el atasco y su causa.
En Limpiezas Domingo e Hijos trabajamos para comunidades de propietarios, administradores de fincas, urbanizaciones y viviendas de la Marina Alta y La Safor, con más de 15 años de experiencia. Desatascamos con camión cuba y agua a presión, inspeccionamos la red con cámara cuando hace falta ver la causa y ofrecemos atención urgente 24 horas. Para que los atascos no lleguen a producirse, los contratos de mantenimiento de tuberías programan revisiones y limpiezas preventivas.
Llámanos al 672 450 224 o al 966 447 070, o pide tu presupuesto.